Votre agence immobilière sas capitaliom à LIMOGES

investir

DEFICIT FONCIER

ACTUALITÉ
PENSEZ AUSSI AUX SCPI « DÉFICIT FONCIER »


Tiré du droit commun, le déficit foncier est imputable sur le revenu imposable jusqu’à 10 700€ par an. Hors niches fiscales.
Un dispositif simple et efficace puisque les charges déductibles effacent dans un premier temps le montant des loyers perçus.

Avantage fiscal
- Les frais financiers (Intérêt d’emprunts, frais accessoires associés)
- Les frais liés à la gestion (charges de copropriété, assurance propriétaire, taxe foncière)
- Les frais d’entretiens et de réparation
- Dans un deuxième temps si les charges (hors frais financiers) sont supérieurs aux loyers perçus, l’investisseur pourra déduire jusqu’à 10 700€ de son revenu imposable.
- Le déficit restant est reportable pendant 10 ans. Attention l’investisseur doit s’engager à mettre son bien en location pendant une durée de 3 ans.

Référence juridique
- Code général des impôts (article 156-I-3)
- Loi de finances 2014 : aucun changement.

Cas pratique

M. Paul encaisse 20 000€ de revenus foncier par an. Il achète un bien immobilier sans emprunt pour une valeur de 150 000€ qu’il destine à la location et dépense 70 000€ pour les travaux de rénovation.

Il gomme ses revenus fonciers pour l’année et peut déduire 10 700€ de son revenu global. Le reliquat sera imputé sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

Tx marginalEco. d’impôtEco. prélèv. Sociaux
30%9 210€3 100€
45%13 815€3 100€




LMNP

ACTUALITÉ
ACTU A AJOUTER


L’avantage principal du LMNP est son régime fiscal qui dépend des Revenus BIC, donc beaucoup plus intéressant qu’une location nue qui est déclarée en revenus fonciers. Un investissement en LMNP peut être dans une résidence gérée par un exploitant (Résidence de tourisme, étudiante, affaire, médicalisée ) en achat neuf ou en revente ou cela peut être un appartement que l’on meuble, et loue à la nuitée, semaine, mois ou année.

Avantage fiscal
- Récupération de la TVA (condition d’avoir un bail commercial ou mandat de gestion avec services para-hôtelier)
- Revenus déclarés sous le régime BIC
- Amortissement du bien et des meubles
- Réduction d’impôt de 11% du montant HT (capé à 300K€) du bien immobilier sur 9 ans pour les LMNP neufs

Les plus
- Se constituer un revenu locatif défiscalisé - Un complement de revenu pour la retraite - Possibilité d’acheter un LMNP ancien avec une rentabilité plus forte - Flexibilité pour le propriétaire qui veut utiliser son bien

Cas pratique

Un investisseur achète un appartement neuf dans une résidence de tourisme avec un bail commercial de 9 ans offrant une rentabilité de 4%. Le prix d’achat de cet appartement est de 240 000€.

Il récupère 40 000€ de TVA et fait une économie d’impôt de 22 000€ sur 9 ans . Il génère un revenu de 8000€ par an qui est déclaré en revenus BIC.

Prix HTRéduction ImpôtTVA
200000€2 444€ /an40000€




MALRAUX

ACTUALITÉ
HORS NICHES FISCALES DEPUIS 2013


Ce dispositif concerne les biens nécessitant une réhabilitation en secteur sauvegardé et un profil d’investisseur ayant une fiscalité moyenne ou haute.

Un dispositif ayant pour but de faciliter les travaux de restauration dans les centres villes et secteurs historiques, où l’investisseur va pouvoir déduire de son impôt 30% du montant des travaux effectués par an (plafonné à 30K€/an) sur une durée maximale de 4 ans.

Avantage fiscal
- Depuis 2009, ce dispositif offre une réduction d’impôt et non une déduction du R.I
- Dispositif hors des niches fiscales pour les PC à partir de 2013
- Emplacement recherché en cœur de ville
- Réduction fiscale immédiate
- Les intérêts d’emprunt peuvent venir en déduction de vos revenus fonciers

Une opération en Malraux doit être bien encadrée juridiquement et montée par de vrais professionnels de ce secteur. L’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant 9 ans.

Référence juridique
- le texte de Loi n° 62-903 du 4 août 1962
- C.G.I., art. 31-I- b ter et 156-I-3°
- Loi des finances 2013 confirme la réduction de 30%

Cas pratique

Un investisseur paye 15 000€ d’impôt par an, achète un bien à rénover dans le centre historique de Bordeaux pour une valeur de 241 765 € dont 153 010 € de travaux.
Pendant 3 ans il payera 0 € d’impôt, au total sur 4 ans il aura un gain fiscal de 45 903€.

ExerciceTravaux réglésGain fiscal
201350 000€15 000€
201450 000€15 000€
201550 000€15 000€
20163 010€903€
TOTAL153 010€45 903€




MONUMENT HISTORIQUE

ACTUALITÉ
DERNIÈRES OPPORTUNITÉS DE MH À LYON


Une déduction sur le revenu globale de 100% des travaux de restauration sur 1, 2 ou 3 ans sans limitation de montant.

L’investisseur achète un bien immobilier classé MH ou inscrit à ISMH* nécessitant des travaux de restauration soit en résidence principale (déduction de 50% des travaux ) soit en investissement (déduction 100% des travaux) avec une mise en location de 3 ans à l’issue des travaux. Dans les 2 cas, pour converser l’avantage fiscale il faut garder le bien pendant 15 ans.

*Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques

Avantage fiscal
- 100% des travaux sont déductibles du revenu imposable (50% si RP)
- On peut combiner le MH avec le déficit foncier
- On peut louer à ses enfants
- Un des mécanismes fiscaux le plus performant pour les hauts revenus

Référence juridique
Code général des impôts : Article 156 bis modifié par Décret n°2010-421 du 27 avril 2010

Cas pratique

Dans le cas d’un investissement en MH pour un montant total de 350 000€ avec 228 000€ de travaux déductibles. Coût des travaux répartis sur 2 ans.

Tx marginalEco. d’impôt
30%46 740€ / an
45%51 300€ / an




NUE-PROPRIÉTÉ

ACTUALITÉ
PENSEZ AU MARCHÉ SECONDAIRE !


Acheter un bien immobilier tout en réduisant votre assiette ISF et en allégeant vos revenus fonciers.

La technique est basée sur le démembrement temporaire d’un bien immobilier, c’est à dire séparer la nue propriété et son usufruit (jouissance).

Avantage fiscal
- La valeur de la nue propriété ne rentre pas dans le patrimoine taxable
- En arbitrant son patrimoine, on peut changer de tranche ISF ou ne plus être soumis à l’ISF
- Si vous achetez à crédit, les intérêts d’emprunt viennent en déduction de votre revenu foncier
- Vous achetez un bien de grande qualité à 60% de sa valeur
- Aucun soucis de gestion ( vacances, carence, impayés, dégâts) - Aucune charges à payer
- Bonne sélection de biens immobilier : neuf ou ancien réhabilité en cœur de ville
- Récupération automatique de son bien à l’extinction de l’usufruit temporaire
- Période du démembrement variant de 5 à 23 ans

Référence juridique
- Code général des impôts (article 885 G modifié par l’art 13 de la LF 2013)
- LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008

Cas pratique

Mme Nathan est soumis à l’ISF à la tranche de 1.5% . Elle achète un bien dans le centre de Lyon pour une valeur de 290 000€ en pleine propriété sans financement.
Elle paye uniquement la nue propriété pour une valeur de 208 937€, le démembrement temporaire se ferra sur 15 ans. Le taux de revalorisation du bien est de 1.5%/an

Valeur de la NP à terme   436132€
Economie ISF sur 15 ans   73565€
Achat Nue Propriété  -208937
GAIN TOTAL  227286€
Rendement annuel moyen  7.25%